经济日报-中国经济网编者按：中国银保监会有关部门负责人6日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

此前5月，银保监会发布23号文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。

分析认为，一系列政策是为践行“房住不炒”的要求。多位业内人士预计，房地产信托领域强监管之下，房地产信托业务可能会有所波动。今年前四月房地产信托高增长有些特殊因素，这种势头难以持续，预计很快就会降温。

银保监会约谈信托公司 提五点要求

　　据新华社，中国银保监会有关部门负责人表示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。

　　据介绍，银保监会对这些信托公司提出五方面要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　该负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

　　坚持“房住不炒”

　　据金融时报，一位信托公司相关负责人表示，一系列政策总的来说是为了践行“房住不炒”的要求。“为了保证实体经济健康发展，监管层给予金融行业某些方面宽松，但越是在这种环境下，就越要窗口指导收紧房地产融资，不鼓励大规模做房地产业务。”

　　上述信托公司相关负责人强调，约谈之后这一效果会更快显现。“有些约谈要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模，而且地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。这样一来，将房地产作为‘重头戏’的信托公司压力可想而知，很可能无法完成相应的业绩目标。”

　　监管机构对信托投资房地产的要求趋严还体现在其他方面。今年以来，各地银保监局已针对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单。

　　3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托则因“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”被天津银保监局处罚；5月23日，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。

　　抑制资金过度流向房企

　　据证券时报，实际上，在此次监管部门对个别信托公司的房地产信托业务进行风险警示之前，房地产信托行业已经出现融资收紧的苗头，这主要源于银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）后，信托公司的自我调整。

　　今年5月，银保监会发布23号文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。

　　房地产依然是23号文重点“被照顾”的行业，在“宏观调控政策执行”方面的表述中，明确提出重点检查信托公司是否存在以下违规行为：一是向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；二是通过股权投资、股东借款、股权投资、债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；三是直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

　　“23号文下发之后，社会反映正面良好，特别是引起了信托机构的重视，对于规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业起到了很好的引领作用。”银保监会相关负责人称。

　　下半年房地产信托料降温

　　据中国证券报，多位业内人士预计，房地产信托领域强监管之下，房地产信托业务可能会有所波动。

　　申万宏源证券分析师孟祥娟表示，虽然6月前两周房地产信托发行规模尚可，但是后两周明显后劲不足，第四周房地产信托发行规模环比下降35%，房地产信托监管政策收紧效果开始显现。

　　光大信托董事长、总裁闫桂军对中国证券报记者表示，房地产项目客观上来讲是较为优质的项目，当前信托公司对房地产项目主动管理比例有可能高于15%。但是，在楼市调控、资管新规等政策要求下，越来越多的信托公司将抱着审慎支持的态度介入。

　　闫桂军强调，今年前四月房地产信托高增长有些特殊因素，这种势头难以持续，预计很快就会降温。近期各监管部门、地方政府再次重申“房住不炒”的调控理念。对于房地产市场，不能让它骤然冷下去，但也决不能泡沫化。金融机构应平稳地做业务，而不是追求短期利益。

　　成立规模环比大幅缩水

　　据上海证券报，统计数据显示，今年6月份，在监管趋严的背景下，一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅缩水。分析人士认为，针对房地产类信托的监管升级，释放出房地产信托业务降温的信号，后续信托公司进行业务创新、为房企提供多种融资渠道将成为业界主流。

　　今年上半年，集合信托市场成立的信托项目总计9272.85亿元，其中房地产信托一枝独秀，募集资金达3634.39亿元，占比近四成。其投资金额居集合信托五大投向之首。

　　另一个值得关注的现象是，统计显示，2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

　　然而，在5月中旬银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）后，由于监管叫停了4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，房地产信托市场开始迅速降温。

　　用益信托数据显示，从发行上看，虽然6月房地产信托的发行规模比5月多出43.8亿元，但成立规模却下降显著，6月份房地产信托的成立规模为465.83亿元，比5月的693.44亿元缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

　　而在近期，这一趋势更为明显。统计显示，6月的最后一周，房地产信托的募集规模为34.72亿元，环比减少35.10%，房地产信托收缩的苗头已初步显现。