5年期以上贷款市场报价利率（LPR）在连续三个月不变后迎来下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。可以看到的是，5年期以上LPR自2020年4月宣布下调10个基点后至2021年12月期间一直按兵不动，仅在今年1月下调了5个基点。本次5年期以上LPR创LPR实行以来最大降幅，同时也创LPR实行以来的新低。

对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即如果LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按5月20日5年期以上LPR为4.45%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按5月20日5年期以上LPR计算为5.05%）。

首套房房贷利率最低下限已至4.25%

此次，5年期以上LPR下调15个基点，在业内看来“远超预期”。

“新一期贷款利率报价机制出炉，5年期以上LPR从4.60%降至4.45%，大幅下降了15个基点，超出市场预期的4.55％的水平，2020年疫情后，最多也就10个点的下降。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，5月5年期以上LPR超预期下降15个基点，是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心。

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.6%，此时月供额为5126.44元。而此次利率调整后，5年期以上LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。以此计算，月供额减少了约89.25元，贷款总利息减少约3.21万元。

今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中还提及，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这也意味着，各地首套房的最低贷款利率可达到4.25%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，5年期以上LPR对于居民购房贷款影响很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本轮15个基点下调，首套房房贷利率已低至4.25%。本轮已经是近十年来的利率水平低点，可以看出中央从金融层面拉动居民购房信心的力度明显增强。

下半年房地产市场销售有望逐步恢复

根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低；本月平均放款周期为29天，与上月持平。不过，自5月15日央行公布首套利率下限降低后，截至5月18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。

刘丽杰亦提到，本次5年期以上LPR下降至4.45%，首套房贷利率下限将调整为4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%，后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间，用于支持住房需求，进一步带动市场交易增长，加快市场修复。稳地产将在稳增长中发挥更积极更重要的作用。

在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，后续各地普宅认定标准、认房认贷标准等配套政策有望进一步优化。此前首套房房贷利率下限的调整只针对购买普通住宅的购房者，未来预计将有更多城市调整普宅的认定标准、优化认房认贷标准等配套政策，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果，促进刚性和改善性住房需求释放。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，LPR下调叠加央行差别化的信贷政策，对市场的回稳有着重要的作用，当前房地产市场需求端市场动力不足一个重要原因在于市场信心不足，央行多次实质性的支持，对提振购房者的市场信心起到很好的支撑，在中央信贷宽松的支持下，市场回稳的速度会加快，预计疫情好转后积累的需求将会逐步释放，下半年房地产市场销售逐步恢复。

李宇嘉提到，一般来讲，降息是提振资产价格、市场预期最重要的工具。目前看，按揭进入了新一轮降息周期。随着疫情缓解，6月份，经济社会循环步入正轨，一揽子政策开始见效，包括疫情纾困、各地激励楼市，央行降息等等，其叠加效应将在下半年全面显现。房价和销售的底部已经开始显现，下半年将全面回升。但同时，要注意政策叠加形成共振和滞后效应，导致新一轮房价上涨。特别是，供地、开工连续数月下滑，未来若供给端上不来，而需求端已经比较热了，资金面好转，房价快速反弹，这是需要防范的。